פסק-דין בתיק ע"א 2202-04-11

ערעור על פסק דינו של בית משפט שלום בחיפה (כב' השופטת שושנה פיינסוד-כהן) מיום 3.2.11 בת"א 09- 11- 14808.

1.         העובדות הצריכות לענייננו 

א.המערערים, אשר ביקשו למכור את דירתם ברח' דרך הארזים 53 בשלומית (להלן: הדירה) בעזרת מתווך (להלן: המוכרים), והמשיבים, אשר הגישו ביום 20.8.09 הצעת מחיר לרכישתה באמצעות אותו מתווך (להלן: הקונים), חתמו ביום 16.9.09 על זכרון דברים (להלן: זכרון הדברים), לאחר משא ומתן שהתנהל ביניהם משך מספר שבועות.

דא עקא שזכרון הדברים נושא תאריך 16.12.09, מועד שאינו נכון אליבא דשני הצדדים.

ב. בזכרון הדברים צויין המחיר הסופי של הדירה - 748,000 ש"ח, מועד המסירה - 16.9.10, הסכום אשר שולם ביום 16.9.09 - במעמד החתימה על זכרון הדברים - 8,000 ש"ח, ותשלום נוסף בסך 66,800 ש"ח, אשר ישולם ביום 30.9.09, לאחר שיומצאו לקונים מסמכים שונים. נקבע כי יתר תנאי התשלום ייקבעו על ידי הצדדים על פי המסמכים שיומצאו. על פי זכרון הדברים, מועד חתימתו הוא 16.9.09.

עוד פורטו בזכרון הדברים התחייבויות כלליות של הצדדים, לרבות התחייבות של המוכרים שלא לערוך כל הסכם למכירת הנכס לצד אחר, התחייבותם לסלק או לגרור את המשכנתא החלה על הדירה, לשמור עליה במצב בו הוצגה לקונים ולתקן כל תקלה. כן צויינו הפריטים שהמוכרים עתידים להשאיר בנכס, ונקבע מי מהצדדים ישלם אילו מיסים בגין העסקה.

הצדדים אף קבעו כי במקרה של הפרה של התחייבויות על פי זכרון הדברים, תועבר הודעה מראש, ואם ההפרה לא תתוקן, ישלם המפר סך של 74,800 ש"ח לצד הנפגע, מבלי לפגוע בזכויות הנפגע לתבוע על פי כל דין.

הצדדים התחייבו לחתום על הסכם סופי בתאריך 16.12.09.

ג. הקונים שילמו 8,000 ש"ח בלבד, ולא שילמו את יתרת המקדמה ביום 30.9.09, כמוסכם.

ביום 21.10.09 נשלח לקונים בפקס מכתב מאת המוכרים באמצעות עו"ד ערן קרפנר, אשר ציין כי להפתעתם הרבה של מרשיו, הודיעו להם הקונים טלפונית מספר ימים לפני כן, שאין בכוונתם לעמוד בהתחייבויותיהם על פיו, מנימוקים השמורים עימם. במכתב זה נדרשו הקונים לקיים את זכרון הדברים במלואו, להעביר את יתרת המקדמה כמוסכם, או להעביר הודעה על ביטולו ולשלם את הפיצוי המוסכם. עוד נכתב כי אם לא תענה דרישה זו עד יום 5.11.09, יראו בכך המוכרים הפרה יסודית של החוזה, וינקטו בצעדים הנדרשים.

ד. באותו יום - 21.10.09 - שלחו הקונים מכתב, באמצעות עורך-דין רפאל לוריג, אשר ייצגם אף בבית משפט קמא ובערעור, לפיו הם רואים את זכרון הדברים כבטל ומבוטל. כן נכתב: "מרשי הוחתמו על ידכם על מסמך בלתי חוקי ונושא תאריך כוזב, וזאת בתמימותם לאחר שהוטעו על ידיכם ועל ידי המתווך (שהיה מעורב בעניין)... מסיבות השמורות עמכם סירבתם לערוך חוזה חוקי בתאריך 16.9.09 כאשר נפגשתם. בתמימותם שילמו לכם מרשי סך של 8,000 ש"ח אותו הנכם נדרשים להחזיר למרשי באופן מיידי". עוד נכתב כי ההתקשרות בין הצדדים בטלה ומבוטלת, ואם לא תוחזר המקדמה, יינקטו הקונים בהליכים המשפטיים לגביית החוב.

ביום 26.10.09 הודיע עו"ד לוריג לעו"ד קרפנר שהוא מניח שמכתב הקונים מיום 21.9.09 לא הועבר לידיעתו, ומציין כי מכתבו הנ"ל מהווה גם תגובה למכתב המוכרים.

ה. ביום 8.11.09 הודיע עו"ד שלומי נעמן - אשר קיבל את יצוג המוכרים על עצמו - לעו"ד לוריג, כי עילת הביטול במכתבו אינה ברורה לו, אך תהא אשר תהא, חובה על הקונים לפצות את המוכרים על פי זכרון הדברים. למוכרים נגרמו הוצאות רבות כתוצאה מההתקשרות עם הקונים, וזאת בנוסף לפיצוי המוסכם הנזכר בו.  משנראה כי אין בכוונת הקונים לפצות את המוכרים, לא יהיה מנוס מהגשת תביעה נגדם. ממילא דוחים המוכרים את דרישת הקונים להשיב להם את הסך של 8,000 ש"ח. 

כן ציין כי המוכרים הודיעוהו שעו"ד לוריג קיבל על עצמו גם את ייצוגם בעסקת המכר, ובנסיבות אלה מוטב שימשוך את ידו מהתערבות בסכסוך בין הצדדים.

ו. למכתב זה השיב עו"ד לוריג ביום 11.11.09 כדלקמן "... לגופו של עניין אני מניח כי ברור לך שמדובר בהסכם בלתי חוקי בעליל שמטרתו מצד מרשך להונות את רשויות המס תוך ניצול מחפיר של מרשך את תמימותם של מרשי. אי לכך אני מציע למרשיך להרהר שנית טרם פנייתם לערכאות לאור ההשלכות החמורות מאוד, הן במישור האזרחי, והן במישור הפלילי שמרשך עלולים להיחשף  להן..." . עוד ציין כי אם חשקה נפשם של המוכרים בעימות משפטי, לא יהססו מרשיו לחשוף את כוונתם האמיתית. בכל מקרה עומדים הקונים על דרישתם לקבל את החזר המקדמה. במאמר מוסגר ציין כי הקונה חולה קשה במחלה ממארת, והוא מניח כי אין בכוונת המוכרים לפגוע בו.

לענין ייצוג המוכרים, ציין עו"ד לוריג כי המוכרים באו למשרדו ביחד עם הקונים, אך הוא לא קיבל על עצמו את ייצוגם, מה עוד שמיד גילה את כוונתם הנסתרת להונאת שלטונות המס. מאז לא פגש בהם.

2.      למחרת, ביום 12.11.09, הגישו המוכרים תביעה נגד הקונים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מכך שנמנע מהם לנהל מו"מ עם צדדים שלישיים במהלך אותה תקופה, הוצאות שנגרמו להם, לרבות תשלום של 15,000 ש"ח כולל מע"מ למתווך. הם תבעו סכום כולל בסך 95,000 ש"ח בגין הפיצוי המוסכם, החזר הוצאות למתווך, פיצוי בגין הפסד הזדמנויות למכירת הדירה, פיצוי בגין עוגמת נפש וכאב וסבל וכן הוצאות ושכר טרחת עו"ד.

בכתב הגנתם חזרו הקונים על טענותיהם במכתביהם, והגישו תביעה נגדית להחזר המקדמה ששילמו למוכרים כמפורט בזכרון הדברים. הקונים טענו כי אינם יכולים להיות כבולים לחוזה בלתי חוקי, עליו חתמו בניגוד לעצתו של בא כוחם לאחר שהמתווך שכנע אותם לעשות כן. לטענתם מכרו המוכרים דירה נוספת בארבע השנים שקדמו לעיסקה, ולכן לא רצו לציין בזכרון הדברים את התאריך הנכון בו נחתם. עוד נטען כי בזכרון הדברים חסר פרט מהותי - תנאי התשלום עבור הדירה. בנוסף נאמר כי הקונה חולה מאוד, ואף אושפז בתאריך 8.10.09 במצב קשה מאוד.

3.      הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, והסכימו לוותר על חקירות נגדיות של המצהירים, תוך הסכמה כי אי חקירת עד לא תחשב הודאה בתוכנו. פסק הדין של בית המשפט קמא ניתן על יסוד כל הראיות שהובאו בפניו, לאחר שהצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.